Les enjeux territoriaux de la Côte d'Azur

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Vous êtes ici : Accueil / Les enjeux territoriaux de la Côte d'Azur / 2 : Spéculations foncière et immobilière

Introduction aux spéculations

Définitions des niveaux d'intensité

Les excès territoriaux en Côte d'Azur

« A plus long terme, je ne me fais pas de souci pour l’avenir immobilier de la région. Son dynamisme économique et touristique, son cadre de vie idyllique entre mer et montagne et soleil à profusion en font un lieu de villégiature unique en Europe. Qu’on le veuille ou non, cela se paye au prix fort »
Maitre Caspar, Déléguée à la communication de la Chambre des  Notaires des Alpes-Maritimes, 2015.

« La rareté entraîne la cherté, c’est connu. Mais en la matière, on voit des prétentions de propriétaires à la limite du fantaisiste. »
Maitre Giletta, Présidente de la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes, 2005.

I.1. Définitions des spéculations foncière et immobilière


Les spéculations foncière et immobilière sont des actions qui consistent à investir dans un bien foncier (fonds de terre) ou immobilier (logement) et à en tirer par sa revente, à plus ou moins long terme, une plus-value financière. Le processus de spéculation est enclenché à partir du moment où le marché de l’immobilier se trouve à la hausse.
La vidéo 1 a bien montré cette première définition, appliquée aux territoires de la Côte d’Azur.
En contexte libéral, le spéculateur parie sur la loi de l’offre et de la demande, et cherche à l’influencer en utilisant des informations ou orientations (projet d’aménagement en cours, répartition spatiale des prix déjà très élevés, fonctionnement des lieux, etc.) qui lui laissent penser que le sol prendra ou perdra de la valeur marchande ou d’estime. Il s’agit donc généralement de tirer un revenu financier du sol, ou du sous-sol voire même du fond marin. Exceptionnellement, la spéculation foncière et immobilière vise aussi à protéger une valeur patrimoniale, culturelle ou écologique, en achetant du foncier pour le protéger ou y imposer certaines servitudes, comme le fait le Conservatoire du Littoral ou ce qui se passe avec la Gestion Intégrée des Zones Côtières.
Des définitions plus approfondies existent aussi.

I.2. La spéculation : une croyance territoriale


La spéculation indique donc un niveau de prix d’échanges sur les marchés immobilier et foncier très excessif par rapport à la valeur financière intrinsèque des biens échangés. Les prix s’écartent alors de la valorisation économique et territoriale habituelle sous le jeu des croyances des acheteurs.
A l’extrême, une bulle spéculative peut se créer, à partir du moment où la logique de formation des prix devient essentiellement « auto-référentielle » et où le raisonnement d’arbitrage n’est plus rationnel. Les prix observés sur les marchés sont alors déconnectés de l’évolution des variables déterminantes de l’économie (prix, croissance, masse monétaire, taux d’intérêt, revenus, etc.) et des territoires (disponibilité de logement, terrain constructible, capacité de production agricole, etc.) Ainsi, sur certaines parties de la Côte d’Azur, un prix d’un logement démesurément élevé aujourd’hui ne se justifie que par la croyance qu’il sera « plus élevé demain », alors que la comparaison avec les prix d’autres logements ne peut le légitimer.
C’est bien donc la volatilité des marchés immobiliers, avec ses cycles et ses bulles, qui pose à la fois un problème de maitrise du développement urbain et d’accès au logement
La vidéo 1 a ainsi donné l’exemple de la « bulle immobilière » sur la Côte d’Azur, et les prix démesurés qu’atteigne l’immobilier à Monaco ont été analysés dans la vidéo 2
La fixation du prix d’un logement est, on le voit, très complexe. Mesurer l’ampleur des spéculations foncière et immobilière est tout aussi difficile, notamment parce que le foncier et l’immobilier sont des ressources financières soumises à des jeux d’acteurs.